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這就意味著限競房(土地出讓時限制售價,競爭土地價格)中,具有明顯價格優勢的,售價低於周邊市場評估價85%的限競房將轉為共有產權房,而剩餘不轉為共有產權房的限競房項目,也不得以各種名義變相漲價。很顯然,北京的政策“補丁”來得非常及時,備受關註的限競房也因此失去瞭價值炒作的空間。業內人士認為,在多重政策的維護下,北京樓市已經處於比較健康的階段。

兩萬套限競房或集中入市

據北京青年報記者瞭解,即將在6月開盤的不止這一個限競房項目,很多蓄客已久的限競房都在等待政策的最終落地。據中原地產市場研究部統計,根據近兩年土地出讓情況,目前北京限競房總量約4.5萬套,預計6月開始,將出現限競房供應量的井噴,短期入市房源有望超過2萬套。

張大偉則指出,不得捆綁銷售,對於部分企業的銷售可能帶來一定影響,特別是30%的大戶型面積,這部分基本都有一定地下面積的配套,對於企業來說,如何銷售也將是未來需要解決的難題。

張大偉表示,截至目前,已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個城市發佈瞭房源統一搖號的政策,全部或者部分房源需要搖號出讓。搖號這一政策,除瞭能保障房價平穩外,對開發商和購房者都有一定壓力。對於開發商,搖號影響瞭銷售周期及回款周期;對於購房者,放大瞭意向購房群體,降低瞭購買成功率。

兩萬套限競房或集中入市 北京新房供應迎井噴

張大偉表示,如果土地出讓標書中對裝修做出瞭規定,明確要求含裝修,那麼項目在銷售時含裝修就不能算作捆綁搭售。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,對於北京市場來說,2017年來的所有土地全部限價,但因為政策未明確,這部分項目一直未入市,政策明確後,這部分項目有望加快入市,增加市場供應量。從市場供應節奏看,140平方米以內的商品房含保障房在2018年隻有5044套供應。政策落地後,市場有望加速增加新房供應。

5月21日,該項目置業顧問致電吳先生,電話裡他告訴吳先生,他們項目周五就會拿到預售許可證,6月初就一定會開盤。當被問到他所在的項目是否有轉共有產權的可能,他表示,肯定不會,隻有三環裡的項目比較危險,他們現在就在等北京住建委的正式政策,政策一確定,他們就可以拿到預售證。

而北京的調控政策效果顯然位列全國首位,限競房政策落地後,大量的新房入市帶來供應的增加,市場保證供需平穩。國傢統計局數據也顯示,北京的樓市價格下行幅度全國領先,二手房價格同比下調6.9%,新建住宅同比下調0.7%。

但這次限價房《通知》的出臺,明確要求瞭不得搭售其他產品,嚴格執行土地出讓的建設標準。這也增加瞭部分項目地下空間的不確定性。

據《廣廈時代》瞭解到,在目前北京市已出讓的限房價、競地價地塊共有62個,其中很多地塊出讓文件中即規定瞭需含裝修交房,其中一部分還對裝修標準進行瞭詳細的規定,但大多沒有要求過高的裝修標準。

增加供應 二十餘個限競房項目將入市 保持平穩 京城樓市已無明顯套利空間

拒絕搖號亂象 北京樓市“穩”字當頭

“您要不要這幾天抽時間過來看看,我們最近就會拿證開盤瞭。”購房人吳先生近期開始頻繁接到房山某項目的置業顧問的電話。

這樣的要求對於開發商來說實際上嚴格控制瞭開發商的獲利空間,抑制瞭部分限競房變相漲價的可能。北青報記者瞭解到,在近兩年成交的限競房土地中不乏高溢價的地塊,比如孫河某限競房地塊,限制的銷售均價不超過68924元/平方米,且最高銷售單價不得超過72370元/平方米。但實際開發商購地的樓面價就達到瞭61348元/平方米,按照土地價格乘以二才是售價的簡易計算,這是一塊很難獲利,甚至更容易虧損的土地。那開發商為什麼還要堅決拍下呢?

韓樂認為,搖號搶房不會在北京發生,因為北京這一輪限競房供應比較多,不會缺乏供應;另外,不像杭州等城市,限價後的新房低於周邊二手房30%-40%,北京的限競房相比周邊二手房並沒有過於明顯的優勢,不會讓人有明顯套利的沖動。即便北京限競房中有性價比特別高的,也可能轉為共有產權房,所以不會發生搶房鬧劇的情況。

不得捆綁搭售 開發商或面臨盈利難

某品牌開發商相關負責人也對北青報記者坦言,嚴格按照目前的政策執行,部分限競房地塊確實難以盈利,而且大部分項目已經拿到瞭開工許可證,進入建設階段,規劃已經無法更改,原有的銷售計劃被打破,如何解決還是個難題,目前沒有明確的方案。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也持類似觀點。她表示,隨著限競房新政策落地,北京也會對限競房項目取得預售證開閘放水。不少購房人一直在等待限競房,處於持幣觀望中。隨著限競房預售許可證頒發,入市量一定會出現井噴,尤其是前期做過蓄客和推廣的項目,那麼短時間內北京新房市場的供需低迷將有所調整。不過郭毅也強調,這樣的扭轉其實是積累需求的集中釋放,並不意味著新房市場整體需求的反彈,隻不過這部分需求是去年開始一直在等待限競房,並且在短期內集中釋放。隨著這部分需求被消化,未來新房市場又會是成交平穩的狀態。

韓樂也認為,對於一些限競房的別墅項目來說,地下空間的開發有違規的嫌疑,但關鍵要看項目的規證有沒有審批過關,如果沒過關可能會被政府打回整改,如果過關瞭,意味著政府默許,這個暫時還沒有確定,需要開發商和政府主管部門的博弈。不過,韓樂補充道,如果盈利空間都堵死的話,有可能影響開發商未來的拿地積極性。所以限競房地下空間如何界定依然是懸而未決的,需要看多方博弈的結果。

關於限競房《通知》中不捆綁裝修的要求,是否就意味著購房人未來買到的限競房都是毛坯房呢?原本在宣傳時提到的含裝修的項目,新政出臺後,是否會重新規劃呢?

郭毅認為,部分限競房項目地下空間的操作,本質是開發商為瞭通過下挖地下,擠出來更多的可售面積,彌補利潤微薄和地價成本過高帶來的虧損情況,這樣的情況確實客觀存在,也增加瞭一定的不確定性。假設該限競房因為定價原因被轉為共有產權,下挖的空間可能會影響政府收購,因為政府收購隻會購買地上面積,那麼地下面積怎麼辦可能需要企業與政府的協調解決。

實際上對於這樣的土地,開發商都有自己的生財之道,一方面是綁定精裝修,通過提供額外的高品質精裝修來獲利。另一方面也是最主要的獲利方式就是向地下尋找更多的空間,有的項目甚至深挖7米,搭建出額外兩層的地下空間。對於這類住宅地塊的開發,開發商往往是在不改變容積率的前提下,采用拉高拍低的方式,通過不同產品的組合提高項目的貨值。即便限價不變,但地下空間賦予的實際可售面積卻增加瞭。這也是開發商敢於高價拿地的信心所在。

雖然限競房有望大量入市緩解新房的供應壓力,但需要關註的是,此次發佈的關於限競房銷售的正式通知,與征求意見稿最主要的區別就是對開發商搭售進行瞭限制。《通知》指出:開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求,在銷售時確保公開、公平和公正,不得強制搭售其他產品、服務,不得捆綁精裝修,不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

不捆綁裝修≠毛坯 部分限競房仍會配裝修

此後,該項目的預計開盤時間一直沒有兌現,一拖再拖,直到《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(征求意見稿)的出現。

新房台中產後月子中心價格供應迎井噴

正式的通知並沒有在5月25日前發佈,置業顧問給出的開盤時間又一次跳票。上周六,《關於加強限房價項目銷售管理的通知》正式落地,周日,吳先生就又接到瞭電話,這次置業顧問沒有把開盤的時間說死,他介紹,該項目近兩周一定會拿證開盤,目前進入排卡驗資階段。購房人如果想當天買房,必須要先到售樓處排卡,排卡是免費的,但必須要進行驗資,驗資門檻為100萬元,名下存款、基金、股票等都可以。他還表示,他們項目是毛坯交房,不涉及大傢關心的精裝修問題。

另外郭毅透露,限競房作為商品房的一種,在土地出讓之初並沒有對裝修有明確的界定標準。而共有產權房則不一樣,它作為保障房的一種,政府對共有產權房的裝修有明確的界定,比如用什麼材質的產品,大概工藝水平是什麼情況,都有一定參照性和執行性。但對於限競房的裝修,在管理和土地出讓條件上的表述是比較模糊的,因此有一部分限競房為瞭品質打造,對裝修做瞭比較好的設計,也花瞭很大成本在裝修上。如果被轉為共有產權的話,開發商極有可能對裝修減配,控制成本,隻需要符合政府關於共有產權的裝修標準即可。另外,還有一部分開發商則出於控制成本的考慮,在限競房設計之初隻做瞭簡單和粗放的初裝修,如果被轉為共有產權的話,可能還需要在裝修標準上提升。所以這兩類產品如果被轉為共有產權,都可能面臨調整。

張大偉表示,按照目前北京市的規定,如果被轉成瞭共有產權房,那就必須要配裝修。不過即使是被轉化成共有產權房,開發商目前階段已經基本不可能改變原有的規劃設計。

新規落地你能買到什麼樣的限競房

很明顯,針對備受關註的限競房,在入市之初北京就出臺瞭相關政策補丁,就是為瞭防止部分位置好、品質優的限競房出現漲價、搶房的情況。尤其是在最近,搖號下被放大的房地產供需緊張情緒依然持續蔓延,包括杭州、深圳、西安等城市,都出現瞭幾百套房,幾千甚至上萬人排隊的現象,西安融創某項目甚至還在網絡上曝出瞭一份關系戶排號名單。那麼北京限制售價的限競房入市,是否會出現類似的緊張氣氛呢?

對此業內專傢普遍認為,北京樓市已經沒有瞭買到房就能套利的可能,因此即便是性價比高的限競房入市,也不會發生搶房等恐慌性事件。

5月7日晚,北京市住建委網站掛出《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》)公開征求意見。上周末,該《通知》正式發佈實施。與最初的征求意見稿相比,除瞭確定部分限房價項目可能被轉為共有產權房以外,通知還增加瞭部分內容。比如,針對不轉化限價房項目,要求“開發建設單位在銷售時確保公開、公平和公正,不得強制搭售其他產品、服務,不得捆綁精裝修,不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。”

這些城市出臺搖號政策的原因,主要是因為政府的“限價”,限制備案價,不允許開發商自主定價,不管市場有多少需求,價格是固定的。而項目周圍的二手房價格是無法監管的,二手房價格隨著市場行情上漲,與新房形成價格倒掛,大量購房人湧向新房。

搖號可以說是一個無奈之舉,短期的確有效,起碼可以保證購買的基本公平性,增加普通人買房的概率。但這後果也非常嚴重,如果不配套其他政策,隻限價、隻搖號,那麼各種暗箱操作會越來越多,不少地方已經出現瞭類似案例。

《廣廈時代》瞭解到,該項目所在地塊是北京首批限房價、競地價的地塊之一,2017年年初,開發商經過多輪競拍獲此地塊。2017年下半年,該項目就已經確定名稱,並對外開始宣傳蓄客。

地產營銷專傢韓樂也補充道,因為去年土地都是限競房,隨著銷售政策的落地,限競房將井噴入市,短期內確定瞭案名和產品設計的新盤項目就有20多個,供應量在6月份就會明顯回升。

韓樂認為,整個北京市場目前處於比較穩定的狀態,從去年“3·17”樓市調控到今年春節後北京市的成交都是比較低迷的。在今年3月份之後二手房才開始有所起色,成交量還是緩慢上升中,下半年隨著限競房入市,供應增加,整體區域穩定。

郭毅也認為,整體趨勢來看,房價環比不上漲是政府管理的底線,在新房市場中,所有出讓土地都有限價條件,這類土地一定會對樓市產生整體的抑制作用。所以相對來說,北京樓市的價格水平還會處於相對穩定的狀態下。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,從一線城市來看,北京的調控政策的確是最台中產後護理之家推薦為嚴厲的,北京的商品房價平穩依然需要嚴格的調控來進行保障。可以預見的是,在現階段政策不變的情況下,北京房價維穩將是大概率事件。(文/門庭婷? 記者 李桁)



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